주택시장

주택시장 분석

1 주택시장 분석

(1) 주택서비스(housing service)

① 주택서비스란 주택이 주택소유자나 이용자에게 제공하는 효용(만족도)을 의미하는 추상적 개념이다.

 

② 주택시장을 물리적 주택으로 본다면 이질적이고 비교가 곤란해진다.

 

③ 주택시장을 주택서비스 측면에서 본다면, 동질성을 가지므로 비교가 용이해진다.

 

④ 따라서 불완전경쟁시장인 주택시장도 분석할 때는 완전경쟁시장을 가정해서 분석하게 되므로 주택시장분석에서 분석의 대상이 되는 주택은 물리적 주택이 아니라 주택서비스이다.

 

⑤ 완전경쟁시장의 중요한 가정 중의 하나는 분석대상이 되는 상품이 동질적이어야 하는데, 물리적인 주택은 이질적인 재화이므로 비교가 곤란하다. 즉, 주택시장은 불완전경쟁시장이다. 따라서 물리적인 주택은 완전경쟁시장을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석한다는 것은 상당한 무리가 있다. 이 문제를 해결하기 위해서 고안된 것이 바로 주택서비스라는 개념이다.

 

⑥ 주택을 구입하고자 하는 것은 물리적 주택 자체라기보다 양질의 주택 서비스를 얻는 것이 목적이다. 즉, 주택수요는 주택서비스 수요로부터 파생된 수요이고, 주택서비스에 대한 수요가 본원적 수요가 된다.

 

⑦ 저소득층의 주택서비스량은 고소득층의 주택서비스량보다 적으므로 저소득층의 주택서비스 수요곡선은 고소득층의 주택서비스 수요곡선 보다 좌측에 그려진다.

 

2. 주택시장의 여과과정(필터링 현상)

여과현상(filtering, 순환작용)이란 주택이 소득계층을 따라 상하로 이동되는 현상을 말한다. 모든 가구는 동일한 기호도(선호도)를 가지고 있고, 소득은 서로 다르다고 보고 주택의 질적 변화와 가구의 이동관계를 설명하는 이론이며, 여과현상이라 하면 일반적으로 하향여과를 의미한다.

 

1. 주택의 여과현상

(1) 하향여과(filtering-down)

① 고소득계층이 사용하던 주택이 저소득계층의 사용으로 전환되는 현상을 말한다.

② 하향여과는 저소득층의 인구증가, 임대료보조금 지급 등의 이유로 인해 저가주택의 수요가 증가되었을 때 발생한다.

 

(2) 상향여과(filtering-up)

① 저소득계층이 사용하던 주택이 수선되거나 재개발되어 고소득계층의 사용으로 전환되는 현상을 말한다.

② 상향여과는 소득증가 등의 이유로 인해 고가주택의 수요가 증가되었을 때 발생한다.

 

2. 주택의 하향여과과정

(1) 가정

① 주택시장은 고가주택시장과 저가주택시장으로 나뉘어진다고 가정한다.

② 고소득층은 신규주택을, 저소득층은 기존주택을 수요한다고 가정한다.

 

(2) 저가주택시장

① 정부가 저가주택의 신축을 금시한 상황에서 지가주택의 수요가 증가한다.

② 단기에 저가주택 임대료 상승, 기존공급자는 초과이윤을 얻게 되며, 기존의 고가주택이 저가주택시장으로 하향여과되어 저소득층에게 제공 되어 주택시장 전체에서 저가주택 공급이 증가한다.

③ 장기에 건축비용 불변하는 산업: 주택가격은 종전 수준에서, 저가주택량은 증가하게 된다.

④ 장기에 건축비용 증가하는 산업: 주택가격은 종전보다 높은 수준에서, 저가주택량은 증가하게 된다.

 

(3) 고가주택시장

① 고가주택시장에서 단기적으로 하향여과된 만큼 기존의 고가주택의 공급량이 감소되므로 장기에는 신축을 통해 신규주택 공급을 하게 된다.

② 건축비용이 불변하는 산업: 하향여과를 통한 부족량만큼 신축이 되므로 주택가격은 종전 수준에서 고가주택량은 종전과 불변하게 된다.

③ 건축비용이 증가하는 산업: 하향여과를 통한 부족량만큼 신축이 되지 못하므로 주택가격은 종전보다 높은 수준에서 고가주택량은 종전보다 감소 하게 된다.