할당 효율적 시장(allocation efficient market)

할당 효율적 시장의 의의

(1) 할당 효율적 시장의 의의

① 할당 효율적 시장에서는 정보가치와 정보비용이 일치하는 시장(정보가치 = 정보비용)으로, 초과이윤이 존재할 수 없는 시장을 말한다.

단, 정보비용은 존재하지 않을 완전경쟁시장) 수도 있고, 존재할(불완전경 쟁시장) 수도 있다.

 

② 자원의 할당(배분)이 효율적으로 이루어지는 시장으로, 정보가 모든 시 장참여자에게 똑같이 배분된 시장을 의미한다.

 

③ 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 사장으로, 특정 정보를 얻기 위해 모든 시장참여자에게 정보비용이 동일하다.

 

④ 부동산투자와 다른 투자대안에 따른 위험을 감안하였을 때, 부동산투자의 수익률과 다른 수익률이 서로 동일하게 할당되었다는 의미이다.

즉, 가격에 의해 매도자와 매수자 간에 자원을 효율적으로 할당한다.

 

(2) 불완전경쟁시장과 할당 효율적 시장

① 완전경쟁시장은 항상 할당 효율적 시장이지만, 할당 효율적 시장이 항상 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니다.

 

② 불완전경쟁시장도 정보가치와 정보비용이 일치하여 초과이윤이 존재하지 않는다면, 할당 효율적 시장이 될 수 있다.

 

③ 따라서, 독점시장이나 부동산시장도 독점을 획득하기 위한 기회비용이 모든 투자자들에게 동일하여 초과이윤이 존재하지 않는다면 할당 효율적 시장이 될 수 있다.

 

④ 부동산 거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이다.

 

⑤ 소수의 사람들이 부동산을 매수하여 초과이윤을 획득할 수 있는 것은 할당 효율적이지 못하기 때문이다. 즉, 정보시장이 공개적이지 못하기 때문이다.

 

⑥ 부동산 투기가 성립하는 것은 시장이 불완전해서라기보다는 할당 효율적이지 못하기 때문이다. 또한 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 이유도 할당 효율적이지 못하기 때문이다.

 

⑦할당 효율적 시장에서는 과대평가나 과소평가된 부동산이 존재할 수 없다. 하지만, 부동산시장은 정보의 비대칭성으로 초과이윤이나 투기 현상이 나타날 수 있는데, 부동산시장도 할당 효율적 시장이라면 초과 이윤이나 투기를 막을 수 있다.

 

(3) 정보의 현재가치(정보가치)

[사례] 투자자 갑은 1년 후에 신도시가 들어설 가능성이 있는 주변지역에 토지를 소유하고 있다.

투자결정 현재의 시점에 신도시가 들어설 가능성은 50%에 해당한다고 가정한다.

만약 신도시가 들어선다면 1년 후의 토지가격은 8,800만원이 되고, 신도시가 들어서지 않는다면 토지가격은 6,600만원이다. (단, 투자자의 요구수익률은 10%이다)

 

① 기댓값의 현재가치: 현 상황에서의 토지의 거래가격, 불확실성하의 현재가치

불확실성하의 현재가치 = [(8,800 × 0.5) + (6,600 ×0.5)] /  (1 + 0.1)'  = 7,000만원

 

② 확실성하의 현재가치: 신도시가 확실히 들어설 경우의 현재가치

확실성하의 현재가치 = [(8,800 X1.0) + (6,600X0.0)] / (1 + 0.1)'  = 8,000만원

 

③ 정보의 현재가치: 신도시가 확실히 들어선다는 정보의 가치

정보의 현재가치(1,000만원) = 확실성하의 현재가치(8,000만원) - 불확실성하의 현재가치(7,000만원)

 

    ⓐ 신도시가 확실히 들어서는 것에 대한 정보의 가치는 1,000만원이 된다.

 

    ⓑ 만일 투자자 甲이 300만원에 신도시가 확실히 들어선다는 정보를 획득하게 된다면 정보비용은 300만원이 되고, 1,000만원의 가치 가 있는 정보를 300만원의 정보비용을 지불하고 정보를 획득하였 으므로 700만원의 초과이윤을 얻게 될 것이다. 이때 투자자 甲이 '시장을 패배시킨다 (beat the market)라고 할 수 있다. 또한, 이 시장은 할당 효율적 시장이 되지 못한다.

 

    ⓒ 이 시장이 할당 효율적 시장인 경우에는 정보가치는 1,000만원이 되고, 모든 투자자들은 정보비용으로 1,000만원을 지불하여야 한다. 따라서, 초과이윤은 0(zero)이 된다.