효율적 시장이론

효율적 시작이론의 의의

1. 효율적 시장이론의 의의

(1) 부동산시장에서 효율적 시장의 의미란 새로운 정보가 지체 없이(즉시) 부동산가치에 반영되는 시장을 말한다. 효율적 시장이론은 원래 주식시장에서 주식시장에 대한 정보가 주식가격에 미치는 영향을 분석하는 과정에서 출발하였고 이를 부동산시장에 응용하고 있다.

 

(2) 장래 수익이 변동될 것이 현재 예상된다고 하면, 장래의 변동시점에서 가치가 변하는 것이 아니라 현재의 시점에서 즉시 변동한다. 즉, 어느 지역에 장차 개발이 된다는 정보가 있을 경우 미래에 개발되었을 때 부동산가치가 변하는 것이 아니고 현재 즉시 부동산가치가 변한다는 사실은 부동산 시장이 효율적 시장임을 설명해 준다.

 

<보충 효율성의 의미>

1. 운영효율성: 자금을 이전하는 데 드는 거래비용을 최소화하는 것을 말한다. 즉, 매매시 가장 저렴하게 거래서비스를 받을 수 있는 상태를 말한다.

2. 배분효율성: 수요자와 공급자의 위험조정 후 한계수익률이 같도록 자원배분이 이루어지는 것을 말하 모든 사람들에게 이익이 되는 방향으로 생산적 투자에 최적으로 배분될 수 있는 상태를 말한다.

3. 정보효율성: 모든 정보가 신속, 공평, 저렴하게 부동산 가격에 반영되는 것을 말 한다.

 

2. 효율적 시장의 유형

효율적 시장론에서는 특정 부동산에 대한 투자자의 이용 가능한 정보의 유형을 과거에 공개된 정보, 현재 공개되어 있는 정보, 아직 공개되지 않은 비공개 정보로 분류한 후에, 부동산가치가 어떤 유형의 정보를 신속하게 반영하는가에 따라 약성, 준강성, 강성 효율적 시장 등으로 구분한다.

 

(1) 약성 효율적 시장 약성

① 효율적 시장은 과거의 역사적 정보는 이미 현재의 시장가치에 반영되어 있는 시장을 의미한다.

이와 같이 과거의 자료를 토대로 시장가 치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 한다.

 

② 약성 효율적 시장에서는 시장참여자들이 모두 기술적 분석을 하고 있다고 가정하므로, 기술적 분석에 의하여 밝혀진 과거의 역사적 정보를 바탕으로 한 지표로써는 결코 초과이윤(정상 이상의 이윤)을 얻을 수 없으며 정상이윤만 얻을 수 있다.

 

③ 따라서 약성 효율적 시장에서는 현재의 정보 또는 미래정보를 얻을 수 있다면 초과이윤(정상이상의 이윤)의 획득이 가능하다.

 

(2) 준강성 효율적 시장

① 준강성 효율적 시장은 새로운 공표되는 정보가 즉시 신속하게 시장가치에 반영되는 시장이다. 일반에게 공표되는 정보에는 과거의 정보뿐 만 아니라, 일반투자자들에게 이미 알려진 모든 정보를 의미하며, 이와 같이 사업계획, 재무제표 등과 같은 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 한다.

 

② 준강성 효율적 시장의 시장참여자들은 모두 과거 정보와 현재의 기본적 분석을 하고 있다고 전제되므로, 약성 효율적 시장 성격도 내포하고 있으며, 기본적 분석을 하여 투자를 한다고 하더라도 초과이운정상 이상의 이윤)을 획득할 수 없으나 정상이윤은 회득 가능하다.

 

③ 따라서 준강성 효율적 시장에서는 미래정보 (공표되지 않은 비공시정보)를 얻을 수 있다면 초과이윤(정상 이상의 이운)의 획득이 가능하다.

 

④ 현실의 주식시장이나 부동산시장은 준강성 효율적 시장에 가깝다고 볼 수 있다.

 

(3) 강성 효율적 시장

① 강성 효율적 시장은 공표된 정보는 공표되지 않은 정보든 모든 정보가 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장이다.

 

② 강성 효율적 시장의 시장참여자들은 모든 정보가 이미 시장가치에 다 반영되어 있기 때문에 어떠한 정보를 분석한다고 하더라도 초과이운 (정상 이상의 이은)을 획득할 수 없고, 정상이윤의 획득만 가능하다.

 

③ 강성 효율적 시장은 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합되는 시장이다. 따라서 강성 효율적 시장도 완전경쟁 시장과 마찬가지로 정보비용과 초과이윤이 존재하지 않으며, 정상이윤만 존재한다.

 

④ 강성 효율적 시장은 약성 효율적 시장과 준강성 효율적 시장을 포함한다. 따라서 강성 효율적 시장이 성립된다는 것은 당연히 약성 효율적 시장과 준강성 효율적 시장이 성립된다는 의미이다.