주거분리와 여과작용

주거분리와 여과작용

< 주거분리와 여과작용 >

(1) 주거분리의 의의

주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상으로서 지리적으로 인접한 인근지역뿐만 아니라 도시 전체에서도 발생한다. 이러한 주거분리현상은 주택소비자가 부(-)의 외부효과의 피해는 피하고, 정(+)의 외부효과의 편익을 추구하려는 과정에서 발생한다.

 

(2) 고급주택지역에서의 주거분리현상과 하향여과

① 가치상승분이 개조수선비용보다 높은 경우: 투자를 받아 고소득층이 더 많이 이용하게 된다. 따라서 주거분리가 이루어지며, 고급주택지역은 더욱 고급화가 된다.

 

② 가치상승분이 개조수선비용보다 낮은 경우: 투자를 받지 못하며 저소득 층이 이용하게 되어 하향여과가 발생한다.

 

  ⓐ 가치상승분 > 개조수선비용: 투자 O, 고소득층 이용, 주거분리(더욱 고급화)

  ⓑ 가치상승분 < 개조수선비용: 투자 X, 저소득층 이용, 하향여과

 

(3) 저급주택지역에서의 주거분리현상과 상향여과

① 가치상승분이 개조수선비용보다 높은 경우: 투자를 받아 고소득층이 많이 이용하게 된다. 따라서 상향여과가 발생한다.

② 가치상승분이 개조수선비용보다 낮은 경우: 투자를 받지 못하며 고소득층의 이용이 발생하지 않고 저소득층만 이용하게 된다. 따라서 주거분 리현상이 일어난다. 이때 저소득층은 저급주택을 개량하지 않은 채로 이용하게 되고, 이를 불량주택화라고 말하기도 한다.

 

ⓐ 가치상승분 > 개조수선비용: 투자 , 고소득층 이용, 상향여과

ⓑ 가치상승분 < 개조수선비용 투자 X, 저소득층 이용, 주거분리(불량주택화)

 

(4) 경계지역에서의 여과현상

고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증되어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다.

① 고소득층 주거지역 중 오른쪽(경계지역의 왼쪽)은 저소득층 주거지역에 가까우므로 선호도가 낮고 부(-)의 외부효과가 발생하므로 할인거래가 된다. 만일 저소득층 지역에 인접한 고소득층 주거지역에서 주택의 수선 · 개량비용이 수선, 개량 후 주택의 가치상승분보다 클 때는 고소득층 지역의 주택 소유자는 주택을 수선 · 개량하지 않을 것이다(하향여과 발생), 침입에 의해 하향여과의 과정이 반복됨에 따라 고소득층 주거지역이 점차 저소득층 주거지역으로 변화되어 간다. 이처럼, 어떤 토지의 이용이 이질적 요소의 침입으로 인해 하향여과과정이 계속되면 고소득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 변화되어 천이(계승) 현상이 나타난다.

 

② 저소득층 주거지역 중 왼쪽(경계지역의 오른쪽)은 고소득층 주거지역에 가까우므로 선호도가 높고 정(+)의 외부효과가 발생하므로 할증거래가 된다. 만일 저소득층 주거지역의 수선 · 개량비용이 주택가치 상 승분보다 작으면 저소득층 지역이 개발되어 고소득층 지역으로 변할 수 있다(상향여과).

 

< 불량주택 >

① 사적시장에 불량주택이 존재하는 것은 낡고 노후화된 주택 그 자체의 문제라기보다는 실제로는 저소득의 문제(소득의 문제)이다. 즉, 불량주택은 주택의 문제가 아니라 소득이 낮아서 그것을 원하는 사람이 있기 때문이다.

 

② 불량주택은 시장실패가 아니며, 오히려 시장이 하향여과과정을 통한 효율적 자원배분의 과정에서 발생하는 현상이다.

 

③ 따라서, 철거와 같은 정부의 시장개입은 문제를 근본적으로 해결하는 방법이 되기 어렵고 저소득층의 실질소득 향상이 효과적인 대책이다.