부동산시장의 개념 및 유형

부동산 개념

1. 부동산시장의 개념

(1) 시장의 개념 시장이란 수요와 공급이 계속적으로 나타나서 가격과 양이 정해지고 매매가 규칙적으로 일어나는 곳이다.

즉, 시장이란 수요와 공급이 만나서 유사 한 부동산에 대해 유사한 가격이 형성되는 지리적 구역이다.

 

(2) 부동산시장 부동산시장은 자본시장의 일종으로 정의한다면 권리가 이전되는 추상적 시장이며, 일정한 지리적 공간을 수반하는 공간시장으로 정의한다면 구체적 시장이라 볼 수도 있다.

또한 부동산시장은 불완전경쟁시장이며, 그중에서 독점적 경쟁시장으로 보는 것이 일반적이다.

부동산시장은 효율적 시 장의 유형 중 준강성 효율적 시장으로 존재한다고 볼 수 있다.

 

2. 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장

(1) 완전경쟁시장 완전경쟁시장은 현실 속에 존재하기 곤란하지만, 시장경제의 바람직한 모델이므로 이를 먼저 분석한 후에 불완전경쟁시장인 부동산시장을 이해해야 한다.

 

① 수요자와 공급자가 다수: 완전경쟁시장에서는 한 산업 내에 기업의 수가 많아서 개별기업의 생산량 증가나 감소가 시장가격에 어떠한 영향도 미치지 못한다.

② 상품의 동질성: 완전경쟁시장에서 상품의 질은 동일하므로 수요자는 어떤 공급자로부터 상품을 구입해도 동질적 상품을 구매하게 된다.

③ 시장진입과 탈퇴의 자유: 완전경쟁시장에서는 누구든지 수요·공급의 시장에 진입과 탈퇴가 자유로워야 하며, 생산요소의 이동도 자유로워야 한다.

④ 완전한 정보(모든 정보): 완전경쟁시장에서는 모든 시장참여자들이 의사결정에 필요한 정보를 정확하고 완전하게 알 수 있어야 한다. 즉, 정보비용과 초과이윤이 존재할 수 없는 시장이다.

 

(2) 불완전경쟁시장 불완전경쟁시장이란 완전경쟁시장의 요건을 갖추지 못한 시장으로, 다시 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장으로 분류된다. 부동산시장은 판매자와 구매자가 소수이며, 판매되는 상품의 이질성, 자유로운 진입과 퇴거가 곤란, 불완전한 정보로 인해 완전경쟁시장의 성립요건을 만족하지 못하므로 불완전경쟁시장이라 할 수 있다. 즉, 부동산시장은 불완전경쟁시장으로 분류되지만, 학문적으로 분석시에는 완전경쟁시장이라는 이상적 상황을 가정한 후 분석하는 것이 바람직하다.

 

① 독점시장: 한 재화나 서비스공급이 하나의 기업에 의해 이루어지는 시장을 말한다. 전력시장, 담배시장 등을 예로 들 수 있다.

② 과점시장: 동질적 또는 이질적 상품을 생산하는 공급자가 둘 이상의 소수의 기업인 경우의 시장을 말한다. 자동차시장, 휴대폰시장 등을 예로 들 수 있다.

③ 독점적 경쟁시장: 동종의 이질적 상품을 생산하는 공급자가 다수인 시장으로서 완전경쟁시장과 독점시장의 성격을 모두 가지고 있다(예시: 약국, 음식점, 미용실, 부동산시장)

 

3 부동산시장의 유형

(1) 용도에 따른 구분

① 주거용 부동산시장: 도시주택, 교외주택, 농촌주택이 있다.

② 상업용 부동산시장: 업무용 빌딩, 상가부동산, 영화관, 백화점, 숙박업 소가 있다.

③ 공업용 부동산시장: 공장, 광산, 창고가 있다.

④ 농업용 부동산시장: 임야, 초지, 목장, 과수원, 농작물재배농지가 있다.

⑤ 특수목적용 부동산시장: 묘지, 골프장, 공원 기타 공공용 부동산이 있다.

 

(2) 시장범위에 따른 분류

① 개별시장: 이는 지역 내 개개의 부동산은 각각 다른 위치, 면적, 형태를 가지므로 개별부동산마다 형성되는 시장을 말한다.

② 부분시장(하위시장, sub-market): 이는 개별시장과 전체시장의 중간 규모의 시장으로서 지역별 부분시장, 용도별 부분시장, 점유형태별 부분시장, 가격수준별 부분시장 등이 형성되어 시장세분화가 이루어지는 시장을 말한다.

③ 전체시장: 이는 개별시장의 총합으로서 일반재화에 비교해 볼 때 공통점이 있으며 전체로서의 부동산시장의 특성도 있다.