부동산시장의 특성 및 기능

부동산시장의 특성

1 부동산시장의 특성

부동산의 부동성, 부증성, 개별성, 영속성, 고가성, 법률적 복잡성 등 부동산의 자연적 · 인문적 특성에 의해 부동산시장은 다음과 같은 특성을 갖는다.

 

(1) 시장의 국지성(지역성) ▶부동성

부동산의 부동성에 기인해 부동산시장은 공간적으로 일정지역에 한정되는 경향이 있으며 지역별로 세분화된다.

부동산은 이동할 수 없으므로 수요초과지역과 공급초과지역으로 분리되어 부분시장이 형성되며 부분시장별로 불균형이 초래된다. 부동성 때문에 임장활동, 정보활동이 필요하며, 지역 간의 수급조절도 곤란해진다.

 

(2) 거래의 비공개성(거래의 은밀성) ▶ 개별성

부동산의 개별성과 사회적 관행에 의해 부동산의 거래사실이나 내용을 외부에 공개하기를 꺼리는 관행이 있다.

즉, 부동산 거래시에 고도의 사적이고, 은밀하며, 비공개적으로 거래되는 경향이 있다.

거래와 관련된 매매가격 등을 개별 당사자만 정확히 알 수 있어, 외부에서 정보탐색하기가 곤란하고 정보탐색비용이 많이 소요된다.

 

(3) 상품의 비표준화성(비규격화, 개별화) ▶ 개별성

부동산의 개별성으로 인해 부동산은 표준화와 규격화가 곤란하다. 건물 자체만을 표준화시킨다고 해도 토지와 결합한 부동산상품은 비표준화의 성격을 띤다. 그러므로 부동산시장은 일물일가의 법칙이 성립되지 않는다.

즉, 이러한 상품의 비표준화는 수요와 공급의 분석을 어렵게 하고 건물의 대량생산을 어렵게 한다.

 

(4) 시장의 비조직성(집중통제의 곤란) ▶ 개별성

부동산시장은 국지성, 개별성, 비공개성으로 인해 유통구조가 조직적이지 못하다. 최근 정보화, 탈지역화를 위한 시도가 이루어지고 있어 조직화가 불완전한 토지시장에 대한 부분적인 조직화를 통해 어느 정도 완화시킬 수는 있다.

 

(5) 수급조절의 곤란성 ▶ 부증성, 영속성, 부동성, 개별성

① 토지에는 부증성의 특성이 있고 건물의 경우에는 생산하는 데 시간이 많이 소요되기 때문에 공급이 비탄력적이므로 수급조절이 곤란하다. 그러므로 단기에 가격이 왜곡될 가능성이 크다.

② 부동산의 영속성(내구성) 때문에 지금 당장 수요가 감소하여도 기존 공급량이 쉽게 줄어들지 않아서 공가로 남는다. 그리고 부동성 때문에 지역 간의 수급조절이 곤란해진다.

시장의 수요분석을 오판하여 과잉공급하게 되면 대상부동산을 다른 곳으로 이동할 수 없다. 또 공급을 초과하는 수요가 있으면 가격은 상승하나 반대로 수요가 공급을 따라가지 못하면 가격이 하락하는 등의 위험부담이 있기 때문에 시장에서의 공급은 자연히 제약을 받게 마련이다.

 

(6) 매매의 장기성(단기적 거래의 곤란)

부동산은 환금성이 낮아서 처분하는 데 시간이 오래 걸리고, 단기적 거래가 곤란하며 부동산 공급에 있어 계획수립, 부지확보, 건물완공까지의 시간이 많이 소요된다. 그러므로 단기적으로 가격이 왜곡될 가능성이 크다.

 

(7) 법적규제의 과다(부증성, 부동성)

부동산시장에는 정부의 법적규제가 많아서 불완전경쟁이 되고 특히 단기적으로 부동산 가격이 왜곡되고 시장기능을 약화시킨다.

 

(8) 자금의 유용성과 밀접

부동산은 고가품이므로 구매력이 수반되지 않는 사람은 수요자가 될 수 없고 공급능력이 없으면 공급자가 될 수 없어 불완전경쟁시장이 된다. 그러므로 금융조건이 완화(금리 인하, 융자비율 확대, 대출기간 연장)되면 자금의 유용성이 증대되어 수요와 공급을 증가시킨다.