[법률행위]이중매매/불공정한 법률행위

1. 부동산 이중매매가 예외적으로 무효가 되는 경우

1) 요건 : 매도인의 배임행위에 제2매수인이 적극 가담한
경우 [판례] 제2매수인의 적극가담행위란 제 2양수인
이 이중양도 사실을 알았다는 사실만으로는 부족하고
양도인의 배임행위에 적극 가담하여 그 양도가 이루
어져야 한다 (94다2534).

2) 무효가 된 이중매매의 법률관계
① 매도인은 제2매수인에 대하여 등기말소를 청구할
수 없다.
② 제1매수인은 매도인을 대위하여 (채권자대위권을 행
사하여) 제2매수인 명의의 등기말소를 청구할 수는
있으나 직접 청구할 수는 없다( 83카57).
③ 부동산을 제2매수인으로부터 다시 취득한 제3자는
선의인 경우에도 이중매매계약이 유효하다고 주장
할 수 없다( 96다29151).
④ 제1 양수인은 양도인과 제3자 사이에서 이루어진
이중양도행위에 대해 채권자취소권을 행사할 수 없
다( 98다56690).
⑤제1 매수인은 제2매수인을 상대로 ~직접 불법행위책
임을 물을 수 있다.
⑥ 제1매수인은 매도인에 대하여 소유권이전채무의 불
이행(이행불능)을 이유로 손해배상 (전보배상)을 청
구하거나 대상청구권을 행사할 수 있다.
⑦ 제1 매수인이 매도인에 대해 가지는 소유권이전등기
청구권은 이행불능이라고 할 수 없다.

3) 대리인이 본인을 대리하여 매매계약을 체결할 때 매
도인의 배임행위에 (적극) 가담하였다면, 본인이 그러
한 사정을 몰랐거나 반사회성을 야기한 것이 아니라
할지라도 그 매매계약이 가지는 사회질서에 반한다는
장애사유가 부정되는 것은 아니다 (97다45532).

 

2. 불공정한 법률행위의 요건
1) 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형은 단순히 시
가와의 차액 또는 배율로 판단할 수 있는 것은 아니
고, 사회 통념에 따라 결정하여야 하며, 피해자의 궁
박 경솔· 무경험의 정도가 고려되어야 하고, 당사자의
주관적 가치가 아닌 거래상의 객관적 가치에 의하여
야 한다(2009다50308).
2) 궁박, 경솔, 무경험은 어느 하나만 갖추어져도 충분하
며, 궁박은 정신적 또는 심리적 궁박을 포함 (91다
23660), 무경험은 사회일반 거래 경험부족을 의미한다.
3) 상대방 당사자에게 ~ 폭리행위의 악의가 없었다면 불공
정한 법률행위는 성립하지 않는다 (91다 5907).
4) 법률행위가 현저하게 공정을 잃었다고 하여 곧 그것
이 궁박, 경솔하게 이루어진 것으로 추정되지 아니하
므로 무효를 주장하는 측에서 궁박, 경솔 또는 무경
험으로 인하였음을 증명하여야 한다.

3. 불공정한 법률행위의 적용범위
1) 증여 · 기부와 같은 무상행위 (99다56833), 경매 : 적용안됨
2) 채권포기(또는 재무면제)와 같은 단독행위, 부제소합
의 : 적용된다.

4. 대리행위의 경우 경솔 · 무경험은 대리인을 기준으로
하여 판단하여야 하고 궁박 여부는 본인의 입장에서
판단되어 이 한다.

5. 불공정한 법률행위로서 무효인 경우에는 추인에 의하
여 무효인 법률행위가 유효로 될 수 없다 (94다10900).

 

6. 매매계약이 매대대금의 과다로 인해 불공정한 법률
행위로 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 민
법 제138조가 적용될 수 있다. → 재건축사업조합과 토
지의 소유자가 체결한 매매계약이 - 불공정한 법률행위
에 해당하는 경우, 그 매매대금을 적정한 금액으로 감
액하여 매매계약의 유효성이 인정된다(2009다50308).